[스크랩] 한중 부동산 차이점 알고 진출해야

‘부동산 개발업체’

한중 부동산 차이점 알고 진출해야

세계 3위 규모의 중국 건설시장을 노린 한국 부동산 개발업체들의 입성이 크게 늘고 있다. 중국 정부가 외국기업의 건설 면허기준을 완화한데다 베이징올림픽과 상하이엑스포를 앞두고 도심 재개발, 환경관련 프로젝트가 급증함하고 있어 부동산업체의 발전 잠재력이 크기 때문이다. 그러나 건설업체들이 단순히 중국 부동산시장에 대한 거시적인 전망만으로는 성공이 이루어 질수 없다. 현지 실정에 대한 요해가 필요하다.

중국 건설시장의 규모는 2002년 4040억달러, 2003년 4412억달러, 2004년 4783억달러 등으로 미국과 일본에 이어 세계 3위 규모며 2007년까지 연평균 8.5% 성장할 것으로 전망되고 있다. 현재 중국에서 부동산 개발에 열을 올리거나 현지 법인을 설립한 한국 건설업체들로는 삼성엔지니어링, 삼성물산 건설부문, LG건설, 성도건설, SK건설, 우림건설, SR개발, 우남종합건설, 남광토건, 한라건설, 포스코건설 등이 있다.

이들 업체 중 중국에서 가장 먼저 아파트 건설에 손을 쓴 업체는 SR개발, SR개발은 현재 심양에 약 8만평 부지에 5000여 가구의 아파트, 오피스텔을 분양하고 있다. 지난해 말 동북 3성의 중심 도시인 선양의 훈난(渾南)신구의 8만평 대지에 아파트와 오피스텔 5,300가구를 짓기로 하고 내년 6월 1차(1,500가구) 분양을 앞두고 있다. 애초 지난 6월에 분양할 계획이었지만 중국 정부의 부동산 담보대출 규제로 현재 분양을 무기한 연기했다. SR개발은 중국사업자금 조달을 위해 한국 투자자를 대상으로 펀드상품을 출시할 방침이었다. 하지만 이마저도 한국내 관련법의 저촉을 받아 중단됐다.

이같은 사례는 향후 중국 아파트 건설에 참견할 한국업체들에게 정책 변수를 고안해야 할 교훈을 남겨주고 있다. 따라서 중국인들한테 아파트를 판매하려면 현지 소비층에 적합한 사고방식이 필요하다. 아래 한중 양국 부동산 차이점을 다소 제시한다. 중국에서는 한국의 분양사무소와 같은 분양주택이 있다. 한국과의 근본적 차이점이라면 한국은 선분양 후시공인데 반해 중국은 선시공 후분양제도를 택하고 있다는 것이다. 따라서 개발기업이 아파트를 분양하려면 시공 후에 분양허가를 받아야 하는데 분양허가 시점은 25%이상의 공정이 진행된 시점이다.

한국과의 또 다른 차이점은 융자 실행시점이 준공시점이 아니고 분양받는 시점이어서 분양 후 곧바로 원리금 상환을 매월 해야 한다는 것이다. 한국의 중도금 융자와는 다른 개념으로 80%전체가 분양 시 융자된다. 상환기한 또한 분양 받는 사람의 나이에 따라 다르다. 60세를 경제활동의 끝으로 보고 50세일 경우는 10년 이상은 안 되고 40세일 경우는 20년이상은 안되며 30세 미만이라야 최장 30년까지 융자가 가능하다.

중국에서도 한국과 마찬가지로 흔히 몇 평형 아파트를 구입했느냐를 묻곤 한다. 여기서 한국과의 또 다른 차이점은 평수 계산 단위가 한국과는 다르다는 점이다. 한국에서 1평하면 3.3㎡를 일컫는데 반해 중국에서의 1평은 1㎡를 가리킨다. 따라서 중국에서 150평이라고 하면 한국평수로는 약 45평형의 아파트가 된다. 그러나 같은 평수를 한국과 비교해 보면 한국보다 훨씬 작아 보인다. 아마도 한국의 32평 정도의 크기로 보일려면 중국에서는 37평 정도를 구입해야 한다. 이것은 공간 활용도의 차이에서 기인하는데 전용율에 있어서는 중국도 요즘 80%를 넘기 때문에 큰 차이는 없으나 근본적인 생활문화 차이로 인한 공간배치에서 기인하는 바가 크다고 할 것이다. 또 하나의 큰 차이점은 아파트 분양시 인테리어가 되어 있지 않다는 것이다.  이 부분이 한국사람을 당황시키는 한 부분이기도 하다. 최근 들어서야 인테리어까지 완비해서 공급하는 아파트가 조금씩 생겨나고 있는 추세이다. 이러한 환경 때문에 중국에서는 인테리어 시장이 체계적으로 잘 발달되어 있고 시장규모 또한 대단히 크다.

이 인테리어 과정을 모두 이해하면 한국보다는 꽤 합리적으로 인테리어 시장이 구성되어 있다는 것을 알 수 있다. 대개 중국인들이 본인이 살기 위해 적당하게 인테리어를 장식하면 평당(중국평수) 300-400위안 정도이고, 조금 더 괜찮게 장식하면 700-800위안 정도이며, 1000위안 이상이면 상당히 고급스럽게 장식 할 수 있다. 보통 임대료 가격을 결정하는 요인 중 인테리어나 가전제품의 수준이 많은 부분을 차지하기 때문에 같은 단지 내의 같은 평수라도 인테리어에 따라서 임대료 차이가 꽤 나기도 한다. 그래서 임대수익률 산정 시에는 내부시설의 감가상각도 고려하여야 한다.

마지막 차이점은 신발을 벗지 않는 침대문화라는 것이다. 즉 온돌문화가 아니라는 점이다. 따라서 거실은 대부분 대리석이나 타일 등이 많이 사용된다. 중국에 진출하는 건축자재 사업자들은 이점을 고려해야할 것이다. 따라서 요즘 중국 현지의 한국인들은 온돌문화로 아파트를 많이 개조하곤 한다. 이러한 생활문화의 차이로 중국인이 한국 온돌식 집에 들렀을 때는 신발을 벗는 것에 대하여 곤혹스러워 하는 경우를 종종 볼 수 있다. 이같은 기본적인 차이점들을 잘 알면 아파트에 본인이 거주하거나 투자하거나 또는 개발사업에 참여할 때 중국시장을 이해하는데 큰 도움이 되리라고 생각된다.  / 이성국 특파원

출처 : ★차이나비즈★중국제품직수입공급

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